Сенките на Варна: Какво крият кулите на Офер Миретцки?

Варна, перлата на Черноморието, винаги е била град на контрасти – морски бриз и градски прах, стара история и амбициозни проекти, шепот на миналото и гръм на бъдещето. От десетилетие насам, сред тази плетеница от времена и мечти, една фигура се извисява като централен елемент в градския пейзаж и икономическата динамика – Grand Mall и неговият създател, Офер Миретцки. Сега, с анонса за Grand Towers, този познат силует се готви да придобие нови измерения, обещавайки поредната еволюция на градската среда. Но зад бляскавите фасади, зад обещанията за „нов дом“ и „устойчиво развитие“, дали не се крият по-сложни, дори опасни за града въпроси, които едно повърхностно интервю не може да докосне? Ние се заехме да надникнем отвъд полираните думи и внимателно поднесената визия, за да разплетем нишките на един проект, който може би крие повече сенки, отколкото светлини.

Първото, което грабва окото в публичното представяне на Grand Towers, е онзи привиден баланс между бизнес прагматизъм и почти философска визия за града. Миретцки, този опитен играч на пазара на недвижими имоти, изповядва разбирането, че „вярата не освобождава инвеститора от задължението да мисли“. Елегантно казано, но в същото изречение прозира онзи тънък лед, по който често се движи големият капитал: „добрият инвеститор понякога трябва да вижда възможност, преди тя да е станала очевидна за всички“. Тук е заровено кучето, защото точно в тази „прозорливост“ се крие и потенциалният риск. Дали Варна наистина има нужда от „големи съвременни офис площи“, или това е по-скоро самоизпълняващо се пророчество, създадено от инвеститора, за да оправдае следващия си мащабен проект? Твърдението за „дефицит“ звучи удобно, но липсват всякакви конкретни емпирични данни – проучвания, анализи на заетостта на съществуващите офисни площи, реални индикатори за корпоративно търсене. Бизнесът, казват, е преди всичко цифри, но тук ни се поднася поезия, облечена в костюм на логика. Когато един икономист чуе за „латентно търсене“ или „нужда, която предстои да се прояви“, в съзнанието му светва червена лампа – не е ли това онзи стар капан, в който много градове са попадали, превръщайки се в жертва на свръхпредлагане, оставайки с кухи, недозапълнени сгради, които вместо да дават живот, всъщност го източват?

Особено тревожна е и историята около „ядрата на бъдещите кули“, изградени още преди години. Всяко строителство в България, особено такова с мащабите на Grand Mall и бъдещите кули, е обвързано със стриктни регулации и разрешителни режими. Въпросът, който всеки юрист би задал, е: на базата на какви строителни книжа са изградени тези „ядра“? Част ли са били те от одобрения проект за Grand Mall или представляват едно своеобразно „предварително строителство“, което удобно е чакало своя момент, без да е било изцяло обхванато от първоначалните разрешителни? Подобни практики, макар и нерядко срещани в българската действителност, пораждат сериозни съмнения относно прозрачността и законността на целия процес. Всяка стъпка в строителството трябва да бъде надлежно документирана и одобрена, а заобикалянето на този принцип, дори и с „добрата“ цел за бъдещо развитие, отваря врати за злоупотреби и създава прецедент. Един град не може да функционира като територия за свободен експеримент, дори и той да е воден от „визионер“.

Погледнато през призмата на журналистическата етика, интервюто, което ни беше предоставено за анализ, е по-скоро ода за инвеститора, отколкото критичен диалог. Липсва онзи остър въпрос, който пробива фасадата на PR посланията. Къде са въпросите за конкретните рискове, за реалните пазарни проучвания, за потенциалната конкуренция, за ефекта от подобно мащабно строителство върху местния бизнес, който не е част от империята на Миретцки? Инвеститорът твърди, че прозрачността за него „не е PR инструмент, а част от отговорността ни“. Но тази прозрачност изглежда се простира само до определена точка, доколкото е удобно за общия наратив. Никой не задава въпроса за евентуални конфликти на интереси, предвид участието на Миретцки в множество други компании и организации, включително Българо-израелската търговска камара. В свят, в който връзките и мрежите често движат големия бизнес, е наивно да се приеме, че всичко е кристално чисто и свободно от всякакви преплитания на интереси.

Философията, която Миретцки изповядва – че „ако продаваме само квадратни метри, винаги ще има някой, който може да предложи по-евтин квадратен метър“, е разбираема от търговска гледна точка. Но това, което той предлага като алтернатива – „причина една компания да иска да бъде точно тук“, обвързана с цялостния „employee experience“, удобството и достъпа до услуги, е всъщност стратегия за създаване на зависимост. Когато целият живот на служителите – от сутрешното кафе, през обяда, до вечерния филм и пазаруването – е концентриран в един огромен, самостоятелен комплекс, какво остава за останалата част от града? Не води ли това до своеобразно „капсулиране“ на икономическия живот, източвайки жизнени сили от по-малките търговци, ресторантьори и бизнеси извън периметъра на Grand Mall? Докато Grand Towers обещава да бъде „част от начина, по който една компания се отнася към хората си“, той може да се превърне и в метастаза, която изсмуква кислорода от останалата градска тъкан.

Има и един друг, по-философски, но не по-малко важен въпрос. Миретцки заявява, че „Варненци често са по-критични към Варна, отколкото хората, които идват отвън“. Това е вярно, но има причина за този критицизъм. Местните хора са свидетели на десетилетия на градоустройствени абсурди, на компромиси с обществения интерес в името на частната печалба, на унищожаване на зелени площи и презастрояване. Когато един инвеститор казва: „Аз виждам голям европейски град в много специална позиция“, това звучи като мантра. Но дали тази визия е споделена, или е наложена? Дали Grand Towers е наистина „част от Варна“, или по-скоро е автономна единица, която се възползва от нейното местоположение, без да се интегрира истински в нейната същност? „Аз имам и лична връзка с града. Години наред семейството ми идва тук, имаме приятели, участваме в културни и обществени инициативи.“ – това е опит за хуманизиране на инвеститора, за създаване на усещане за принадлежност. Но принадлежността се доказва с дела, не само с думи, и тя се измерва не в броя на приятелите, а в дългосрочния, устойчив принос към благоденствието на всички граждани, а не само към собствения портфейл.

Накрая, най-голямата загриженост остава за начина, по който се мери успехът. Миретцки ще знае, че е успял, „ако след време вляза сутрин и видя сградата пълна с хора, които не просто идват на работа, а се чувстват добре там“. Това е прекрасно пожелание, но успехът на един мегапроект не може да бъде оценяван само по вътрешните му показатели. Истинският успех се мери с ефекта върху цялата общност. Дали Grand Towers няма да създаде допълнителен трафик, да натовари инфраструктурата, да изтласка по-малките бизнеси, да допринесе за обезличаването на градския център? Дали „принадлежността“, за която говори инвеститорът, е само принадлежност към неговия комплекс, или е принадлежност към самата Варна? Докато Grand Mall и Grand Towers продължават да растат, въпросите, които витаят около тях, стават все по-настойчиви. И както всяко разследване, и нашето приключва не с категорични отговори, а с още по-дълбоки въпроси. Защото истината, както и сенките, често се крият в детайлите, далеч от блясъка на прожекторите и обещанията за светло бъдеще. А ролята на журналиста е да ги търси, без значение колко неудобни могат да се окажат.